فاجعه‌ای به نام «اسناد عادی»

به گزارش حلقه وصل، نظام حقوقی کشور ما به اسناد رسمی عادی رسمیت می‌دهد اما این رسمیت بخشیدن باعث بروز مشکلات عدیده‌ای در همین نظام حقوقی و نیز روند معاملات اموال غیرمنقول بین شهروندان شده است.

بر همین اساس جمعی از حقوقدانان به دنبال آن هستند که رسمیت بخشی را از اسناد عادی حذف کنند؛ طبق اعلام رسمی قوه قضائیه حدود ۷۰ درصد از پرونده‌های تشکیل شده در دادگاه‌های حقوقی کشور با موضوعیت اسناد عادی مطرح شده‌اند که اگر رسمیت این اسناد برداشته شود، ضمن رفع اطاله دادرسی در دستگاه قضائی بسیاری از مشکلات حقوقی مردم نیز رفع خواهد شد.

اعتبار بخشیدن به سند عادی همچنین هزینه‌های بسیاری را به دولت تحمیل می‌کند یا دولت را از دستیابی به درآمدهای مشروع هنگفتی محروم می‌سازد و همین عامل، سبب محروم شدن قاطبه مردم از خدمات بسیاری است که ذیل رسمی شدن اسناد می‌تواند به بخش بزرگی از جامعه ارائه شود.

از جمله مراکز پژوهشی و حقوقی که به دنبال اعتبارزدایی از اسناد عادی و رسمیت بخشیدن تنها به اسناد رسمی را مورد مطالعه خود قرار داده، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی است که در این باره طرحی را آماده کرده تا با ارائه آن به مجلس، از اسناد عادی اعتبارزدایی شود که نیازمند تصویب در صحن مجلس و تأیید در شورای نگهبان است؛ در این صورت شاهد اتفاقات خوبی در حوزه معاملات اموال غیرمنقول ـ خانه و زمین ـ خواهیم بود که از جمله فواید آن ممانعت از کلاهبرداری‌های از پیش برنامه‌ریزی شده، جلوگیری از پولشویی و زمین‌خواری و ایجاد مانع برای سوء‌استفاده از عرف معمول در بستر معاملات است.

طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی در مرکز پژوهش‌های مجلس توسط مهدی عبدالملکی رئیس دفتر حقوقی مرکز پژوهش‌های مجلس در حال مطالعه و پیگیری است که وی در مصاحبه ای ضمن معرفی روند اعتبار دادن به اسناد رسمی و عادی در کشور، به تشریح آسیب‌های اعتباربخشی به اسناد عادی پرداخته و فواید به رسمیت شناختن تنها اسناد رسمی را توضیح داده است.

این مصاحبه در ادامه آمده است:

* مجلس درباره اعتبارزدایی از اسناد عادی طرحی دارد که هنوز پیش‌بینی دقیقی از سرنوشت نهایی آن اعلام نشده است؛ از اقدامات مجلس درباره حذف اسناد عادی از معاملات منقول و غیرمنقول بگویید.

طرحی در حال حاضر در مجلس مطرح است با عنوان طرح الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ این طرح در ادامه طرح ارتقای اسناد رسمی است که طرح مجلس قبل بود. هدف طرح قبلی این بود که در مقایسه بین سند رسمی و سند عادی، اعتبار سند رسمی را ارتقا دهد که در طول بررسی از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس پیشنهاد شد که این عنوان اصلاح شود.

به این علت که عنوان آن را خیلی دقیق نمی‌دانستیم و به این جهت عنوان آن به طرح الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول تغییر یافت؛ منظور از اموال غیرمنقول هم زمین و تأسیسات و ابنیه‌های احداث شده بر روی زمین است.

* اشکالات به رسمیت شناختن سند عادی کم نیست؛ بیش از ۷۰ درصد پرونده‌های محاکم قضائی مرتبط با اختلافات اسناد عادی است در حالیکه قوه قضائیه از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک به دنبال اعتبارزدایی از اسناد عادی و اعتباربخشی به اسناد رسمی است؛ بگویید که چرا رسمی شدن اسناد غیرمنقول اهمیت دارد و اینکه در کل رسمی شدن سند در کشور ما از چه زمانی آغاز شد؟

در کشور ما چه به لحاظ اقتصادی و چه به لحاظ فرهنگی و اجتماعی، اموال غیرمنقول اهمیت خیلی بالایی دارد و این اهمیت بالا می‌طلبد که امنیت این معاملات بیشتر مورد توجه قرار گیرد. از جهات مختلف لازم است ما تدابیری اندیشیده شود که اعتبار راجع به اموال غیرمنقول و شناسایی مالکین آن کاملاً مشخص و غیر قابل شک و شبهه باشد. به همین مناسبت حدود ۱۰۰ سال پیش قانون ثبت در کشور تأسیس و به موجب این قانون یک ثبت عمومی اعلام شد و زمانی تعیین شد تا افراد مالکیت خود بر زمین‌ها را اعلام کنند. بعد از آن بود که اراضی ثبت و سپس دسته‌بندی و پلاک‌بندی شدند. به هر قطعه‌ای از این اراضی، پلاکی را اختصاص دادند و به اشخاص اطلاع دادند که بیایید و اطلاع بدهید که هر ملک برای چه کسی است و بعد از آن هر چه مانده بود جز اراضی عمومی و ملی محسوب شد.

* این شناسایی املاک در زمان رضاشاه پهلوی رخ داد که ایرادات و حاشیه‌هایی مانند شناسایی املاک مرغوب برای شخص شاه و نزدیکان او داشت. هنوز هم برخی از اشکالات از آن جنس غصب املاک اما در اشکال دیگر ادامه دارد، مثل چند مالکیتی که شخص حقیقی و شخص حقوقی با آن درگیر می‌شوند؛ این موارد بر منفی شدن اذهان عمومی مؤثر است؟

این ایرادات و حاشیه‌ها عوارضی بود که در انجام کار ایجاد شدند و متولیان امر ناگزیر از آنها بودند. به هر حال مالکین این زمین‌ها باید شناسایی می‌شد. دور اول که این مالک‌ها شناسایی شدند، مشخص شد هر پلاک ثبتی برای چه کسی است یا برای شخص معینی است یا مالکی ندارد و برای اموال عمومی و دولت است.

در ادامه این اموال طبیعتاً یا قهراً یا غیرقهری دست به دست می‌شد یعنی مالک زمینش را معامله می‌کرد و به دیگری واگذار می‌کرد یا اینکه فوت می‌کرد و زمین به وراث تعلق می‌گرفت که نیازمند این بود تا نام مالکان جدید بر زمین ثبت شود. به همین دلیل در همان قانون ثبت آمده بود که معاملات راجع به اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی ثبت شود یعنی اینکه مثلاً ما دفتری تحت عنوان دفتر املاک درست کردیم و در آن به ترتیب تمام پلاک ثبتی‌ها را نوشتیم و مقابل آن نام مالک را نوشتیم و بعد هر مالکی که تغییر می‌کرد یا اگر زمین به ارث می رسید، انحصار ورثه می‌آوردند و این ملک می‌شد برای مالکین جدید و ما به این ترتیب می‌دانستیم که مالک هر پلاک ثبتی چه کسی است.

* اسناد عادی بعد از حاکم شدن جمهوری اسلامی اعتبار یافتند

* ضمانت اجرایی این قانون چه بود؟

در قانون ثبت تأکید شده بود که تمام معاملات اموال غیرمنقول باید ثبت شوند و این ثبت معامله الزامی شده بود و برای ضمانت اجرایی عنوان شده بود که اگر معامله‌ای ثبت رسمی نشود، محاکم این معاملات را به رسمیت نمی‌شناسند و ادارات مانند شهرداری و آب و برق و تلفن و ... خدماتی به آن ارائه نخواهند داد؛ این ضمانت اجرایی بود که در قانون ثبت پیش‌بینی شده بود.

* این روند تا چه زمانی ادامه داشت چون می‌دانیم که الان محاکم قضائی و حقوقی برای اسناد عادی، رسمیت و اعتبار قائل است و در بسیاری از شهرک‌هایی که بر اساس اسناد عادی شکل گرفته‌اند، انواع خدمات شهری و رفاهی ارائه می‌شود!

قانون ثبت تحلیل‌هایی هم داشت؛ بعضی از حقوقدان‌ها پیروی این قانون معاملات اموال غیرمنقول را به معامله رضایی و معامله تشریفاتی تقسیم‌بندی کردند. رضایی از رضا می‌آید یعنی دو طرف رضایت به معامله‌ای می‌دهند و آن معامله محقق می‌شود مثلاً فرض کنید می‌خواهم یک گوشی را به شما بفروشم، می‌گویم؛ به دو میلیون تومان می‌فروشم و شما می‌گویید؛ خریدم. به این ترتیب معامله انجام می‌شود. یعنی اینکه تشریفات خاصی ندارد.

اما برخی از معاملات تشریفات دارد و تا آن تشریفات انجام نشود صرف شرایط و فروختن و خریدن و پرداخت ثمن، موجب مالکیت نمی‌شود از جمله این معاملات همین مالکیت اموال غیرمنقول است که برخی از اساتید می‌گفتند اینها تشریفاتی‌اند و معامله مال غیرمنقول به صرف فروختم و خریدم محقق نمی‌شود و حتماً باید بروند در دفترخانه اسناد رسمی و معامله را ثبت کنند. هم بگویند بعتُ و هم بگویند اِشتَرَیتُ و هم ثبتش کنند. این سه را که انجام دهند تازه مالکیت منتقل می‌شود.

بعد از انقلاب این بحث مطرح شد که به لحاظ شرعی، معاملات اموال غیرمنقول مثل هر معامله دیگری یک معامله رضایی است و به صرف بیت و اشتریت محقق می‌شود؛ به عبارت دیگر اگر کسی مالک زمینی است و فرض کنید ثبت هم کرده و سند رسمی آن به نام خودش است، می‌آید و آن را به دیگری می‌فروشد بدون آنکه معامله را ثبت رسمی کند.

سؤال این است به لحاظ شرعی آیا این معامله صحیح است یا صحیح نیست؟ فارغ از آن، اگر برود محکمه، دادگاه سند عادی را یا حتی در صورت ارائه شاهد بدون آنکه معامله را به صورت عادی مکتوب کرده باشند را برای اثبات مالکیت خریدار می‌پذیرد یا نمی‌پذیرند؟

همانطور که عنوان شد قبل از انقلاب به موجب قانون ثبت محاکم و ادارات، اسناد عادی را نمی‌پذیرفتند؛ نمی‌گفتند که معامله باطل است اما می‌گفتند ما نمی‌پذیریم و بینکم و بین‌الله و هر کسی که نامش در دفترخانه به عنوان مالک ثبت شده است را به عنوان مالک اصلی می‌شناسم و از او مالیات می‌گیرم و اگر لازم باشد مالی را توقیف کنم آن را به عنوان دارایی مالک زمین ضبط می‌کنم.

ممکن بود شخصی زمینی را با سند عادی بفروشد و بعد ورشکسته شود، وقتی طلبکارها اموال را توقیف می‌کردند ملکی که به نام آن فرد بود را توقیف می‌کردند و مالک جدید هرچه داد و فریاد می‌کرد که این ملک را به من فروخته، دادگاه آن را نمی‌پذیرفت و می‌گفت کسی را به عنوان مالک می‌شناسیم که نامش در سند نوشته شده است. حالا ممکن بود زمین چند دست هم دست چرخیده باشد.

بعد از انقلاب این موضوع مطرح شد که این خلاف شرع است و هم محکمه باید به این رسیدگی کند و هم شروط سند عادی را بپذیرد و هم معامله صحیح است.

* پولشویی و زمین‌خواری از عوارض اعتبار بخشیدن به اسناد عادی

* اینکه سند عادی هم اعتبار خودش را داشته باشد در ذات خود چه ایراداتی می‌تواند داشته باشد؟

این تصمیم موجب چند اتفاق شد؛ اولاً وقتی شما معامله عادی را به رسمیت شناختید به راحتی باب معامله معارض باز می‌شود؛ من این ملک را به شما می‌فروشم و بعد از مدتی به شخص دیگری می‌فروشم و چند دست می‌چرخد!! بعد از مدتی، شخص سومی پیدا می‌شود و ادعا می‌کند که زودتر از شما این ملک را خریداری کرده است و از شما می‌خواهد که ملک را تخلیه کنید!

این می‌شود معامله معارض و کلی دعوا درست می‌کند؛ این نخستین عارضه اسناد عادی است؛ حالا ممکن است این وضعیت با سوء‌نیت همراه نباشد و حتی حُسن‌نیت هم داشته باشد مثلاً فرض کنید که من معامله‌ای با شما انجام می‌دهم و به شما می‌گویم که وجه معامله را به این تعداد اقساط پرداخت کنید و اگر یکی از اقساط پرداخت نشود، معامله فسخ می‌شود؛ شما یکی از اقساط را بنا به هر دلیلی نمی‌دهید؛ مثلاً می‌گویید که قرار بود اینجا این ویژگی را داشته باشد که ندارد و قسط را نمی‌دهید و من هم می‌گویم معامله فسخ است و به شخص دیگری می‌فروشم؛ شما این فسخ را قبول ندارید و آن را به شخص دیگری می‌فروشید پس معامله دچار معارضه می‌شود اما با حسن نیت نه سوء نیت! شما می‌گویید کدام معامله صحیح است؟ شاید کارشناسان هم نتوانند جواب این سؤال را کشف کنند.

در حقیقت ما با کسانی طرف هستیم که به کارهای غیرقانونی آنها مشروعیت بخشیده‌ایم؛ در حالی که اگر باب این معامله باطل بود هیچ وقت زمین‌خواری و فروش زمین عمومی به مردم عادی اتفاق نمی‌افتاد یعنی اگر سند عادی باطل باشد اصلاً فرصتی برای زمین‌خوار ایجاد نمی‌شود که بخواهد اموال عمومی را صاحب شود.

معضل دیگر پولشویی است؛ فرض کنید من آمده‌ام از طریق نامشروع یک پول کلانی به دست آورده‌ام، با این پول باید چه کار کنم و آن را کجا استفاده کنم؟ آیا در بانک بگذارم؟ از من خواهند پرسید که پول را از کجا آورده‌ای؟ بهترین کار این است که با این پول نامشروع زمینی را بر اساس سند عادی خریداری کنم و هر زمان هم از سوی مراجع نظارتی و قضائی مورد سؤال و جواب قرار گرفتم، سند عادی را به دادگاه ارائه می‌دهم که از من می‌پذیرد! پس استفاده از سند عادی یکی از راه‌های تمیز برای پولشویی است!

مسئله بعدی که سند عادی ایجاد می‌کند، بحث مخفی کردن اموال است؛ فرض کنید من اموالی از مردم جمع کرده‌ام و کلی بدهی بالا آورده‌ام. پول مردم را کجا می‌توانم مخفی کنم؛ آیا بانک بهترین گزینه است یا خرید یک ملک گران‌قیمت با سند رسمی؟ در این صورت و با شکایت طلبکاران، اموال من شناسایی و مسدود می‌شود.

یکی از راه‌های راحت و کم‌ریسک، خرید املاک با اسناد عادی است چرا که هیچکس هم نمی‌تواند این املاک را پیدا کند! روز مبادا هم می‌تواند بدون هیچ مشکلی، املاک خود را به شخص دیگری منتقل کند یا اینکه وقتی آب‌ها از آسیاب افتاد تبدیل به سند رسمی کند که خودش بستر پولشویی است.

* رواج اسناد رسمی مانع از توسعه هدفمند از سوی دولت

* این مواردی که برشمردید، زیان‌هایی است که به مردم وارد می‌شود؛ زیان‌های عمومی و زیان‌هایی که دولت و حاکمیت از ناحیه به رسمیت شناخته شدن اسناد غیر رسمی می‌بینند، چه مواردی هستند؟

در اینجا باید عدم اعمال حاکمیت و مدیریت از حوزه اموال غیرمنقول را مورد اشاره قرار دهیم؛ فرض بگیریم دولت می‌خواهد یارانه کسانی که پول و املاک کافی دارند را قطع کند و صرفه‌جویی حاصل را در بخش‌های دیگر مصرف کند. اینجا دارایی و ثروت کسانی که مال غیرمنقول خیلی گران‌قیمت اما با سند عادی دارند قابل شناسایی نیست! یا فرض کنید دولت می‌خواهد مالیات سی جی تی (مالیات از مابه‌التفاوت سود خرید و فروش املاک توسط معامله‌گران) وضع کند. اگر معامله املاک بر اساس اسناد رسمی نباشد، دولت از کجا خواهد دانست که معامله‌گر ملک را به چه قیمتی خریداری و به چه قیمت فروخته است.

پس یکی از چالش‌های اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی این است که وقتی سند رسمی نداشته باشد، چه کسی باید برای دریافت مالیات بر خانه خالی شناسایی شود؟

عارضه دیگر بحث زمین‌خواری است؛ گفتیم زمین‌هایی که سند نداشت جز اموال عمومی محسوب می‌شد اما برخی در سال‌ها قبل، آن را به مردم دیگر فروخته‌اند و این فروختن چند دست چرخیده و تکرار می‌شود؛ اتفاق حادث شده این است؛ با یک سری شهروندانی طرف هستیم که سند عادی دارند اما برای زمین عمومی که تصرف شده است؛ اگر بخواهیم همه اینها را بیرون کنیم به لحاظ مصالح عمومی و اجتماعی با معضلاتی مواجه خواهیم شد؛ پس چه کسی از این اسناد عادی سود برده است؟ زمین‌خوار اول! ...