آیا کنترل افزایش اجاره‌بها ممکن است؟

سرویس اقتصادی حلقه وصل-  گزارش اخیر وزارت راه و بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر با رشد چشمگیری مواجه شده است. از سوی دیگر به دلیل وجود شرایط تورمی در اقتصاد کشور، اجاره‌بها هم به شدت رو به افزایش است و در این شرایط مستأجران متحمل شدیدترین فشارها می‌شوند.

قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر به شکل فزاینده‌ای افزایش یافته است. این در حالی است که در سه ماه گذشته بازار مسکن به دلیل شیوع کرونا و ایام عید نوروز، در رکود سنگینی فرو رفته بود. با این حال آمارهای رسمی نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به 17 میلیون تومان رسیده است. اولین بار گزارش وزارت راه بود که آمار قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران را منتشر کرد. طبق این گزارش، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به 17 میلیون تومان افزایش یافته است. پس از این گزارش هم بانک مرکزی با انتشار گزارشی همین رقم را تأیید کرد.

این موضوع بیش از همه برای مستأجران گران تمام شده است. افرادی که تا پیش از موج اخیر گرانی مسکن هم توان خرید مسکن را نداشتند، اکنون و با افزایش اخیر قیمت‌ها، اجاره مسکن هم برایشان بسیار سخت شده است. از همین رو گفت‌وگویی با حسین عبدالهی کارشناس مسکن برای بررسی ریشه بروز این شرایط و راهکارهای آن داشتیم.

عبدالهی در گفت‌وگو با حلقه وصل در تشریح وضع کنونی بازار اجاره و راهکارهای اصلاح آن گفت: متاسفانه حدوداً هر 6 سال یکبار یک جهش قیمت در بازار مسکن رخ می‌دهد و پس از آن یک رکود چندین ساله اتفاق می‌افتد. علاوه بر این تولید مسکن در کشور طبق آمارها از حدود 800 هزار واحد در سال به حدود 300 هزار واحد کاهش یافته است. این به معنی کاهش بیش از 50 درصدی عرضه مسکن است. از سوی دیگر تقاضا برای مسکن همواره بالاست. چرا که علاوه بر تقاضای سالانه حدود 900 هزار واحد، تقاضای سرمایه‌ای هم وجود دارد؛ یعنی برخی افراد با هدف کسب سودهای کلان وارد بازار مسکن می‌شوند. این موضوع عامل دیگری برای تشدید رشد قیمت مسکن شده است. درنهایت بازنده این وضعیت، مصرف‌کننده اصلی یعنی عامه مردم هستند.

عبدالهی همچنین اظهار داشت: این وضعیت به‌ویژه از سال 96 به این سو تشدید شد. به طوری که تقاضای سرمایه‌ای و قیمت در بازار مسکن به شدت افزایش یافت. در چنین شرایطی تقاضای مصرفی به اجبار از بازار خارج شد؛ اما این افزایش قیمت‌ها ادامه یافت به طوری که در ماه‌های اخیر قیمت‌ها به شدت افزایش یافته است. علت این اتفاقات، رکود تورمی در بازار مسکن است؛ یعنی قیمت مسکن با وجود کاهش تقاضا در حال افزایش است.

وی همچنین گفت: برای حل این مسئله راهکارهایی وجود دارد اما متاسفانه در چند سال اخیر این راهکارها اجرا نشده است. اولین راهکار، «سامانه املاک» است. به طوری که بازار مسکن شفاف شود و حاکمیت بداند چه تعداد مسکن با چه مشخصاتی در اختیار چه افرادی است. علاوه بر این استفاده از اهرم‌های مالیاتی مثل «مالیات از خانه‌های خالی» و «مالیات بر عایدی سرمایه» وجود دارد که متاسفانه ذی‌نفعان بازار مسکن اجازه اخذ این مالیات‌ها را نمی‌دهند. در همین راستا مالیات بر خانه‌های خالی متاسفانه طی چند سال اخیر اجرا نشده است و این باعث شده که احتکار خانه‌های خالی از رقم یک میلیون و 600 هزار واحد به 2 میلیون و 600 هزار واحد افزایش پیدا کند. این یعنی کاهش عرضه مسکن که نتیجه آن، افزایش قیمت مسکن است.

عبدالهی افزود: از طرف دیگر با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، بر خرید و فروش مکرر مالیات وضع می‌شود. این باعث می‌شود خرید و فروش سرمایه‌ای مسکن کنترل شود و عدالت در بازار مسکن حاکم شود. همچنین توزیع مسکن هم بهتر می‌شود. در همین راستا با دقت در آمارها می‌توان دید از سال 85 تا 95 تعداد 10.5 میلیون مسکن در کشور ساخته شده است اما تنها 2.5 میلیون خانواده صاحب مسکن شده‌اند. این یعنی 75 درصد تقاضای مسکن سرمایه‌ای بوده است.

وی درباره اثربخشی راهکارهایی نظیر «ممنوعیت افزایش بیش از حد اجاره‌بها و ودیعه» گفت: این نوع راهکارها دستوری هستند و برای بازار مسکن مشکل ایجاد می‌کنند. به طور مثال اخیراً به دلیل مشکلات اقتصادی ایجاد شده بر اثر شیوع کرونا، سه ماه فرصت قانونی به مستأجران برای ادامه قرارداد صادر شد؛ اما این دستور باعث شد بین مستأجر و موجر دعوا ایجاد شود. چرا که موجر می‌گوید قرارداد تمام شده اما مستأجر می‌گوید دولت اعلام کرده که می‌توانم سه ماه دیگر بمانم.

این کارشناس مسکن افزود: مسئله اساسی، اشتباهات سیاستگذاری است که باعث شده کار به اینجا برسد. به طوری که مثلاً اگر کسی در سال 96 قصد خرید مسکن را داشته، اما با افزایش شدید قیمت مسکن مواجه شده و خرید خانه کاملاً از دسترس او خارج شده است. در چنین شرایطی این فرد در بازار استیجاری می‌ماند و به دلیل اضافه شدن تقاضاهای جدید، قیمت اجاره‌بها هم بالا می‌رود. تنها راه نجات مستأجران، افزایش تولید مسکن و مقابله با سوداگری است. این دو عامل باعث ثبات قیمت مسکن می‌شود. ثبات قیمت مسکن هم باعث کنترل اجاره‌بها و حتی در برخی موارد، بدون صرفه شدن تقاضای سرمایه‌ای و اجاره مسکن می‌شود.