فرمول ۹۸، شهرداری تهران را بی مشتری کرد +سند

به گزارش حلقه وصل، مدیریت شهری تصمیم گرفت بعد از 4 سال نرخ عوارض ساخت و ساز را در تهران تغییر دهد و معتقد بودند که نرخ ها با توجه به وضعیت فعلی جامعه واقعی نیست و این اعداد و ارقام برای برخی افراد ثروت زاست و باید عدالت اجتماعی به طور مساوی بین شهروندان توزیع شود.

بعد از طی مراحلی بالاخره در بهمن سال 97 نرخ عوارض تغییر کرد و قرار شد از ابتدای فروردین 98 نرخ های جدید اجرایی شود. کار به پایان ماه کشید و از ابتدای اردیبشهت نرخ ها اجرایی شد و صدای مردم از گرانی بیش از حد عوارض درآمد.

فرمول جدید به نظر می رسد قبل از اجرایی شدن چک نشده بود. بعد از اجرا به یک باره شهروندان با اعداد و ارقام نجومی رو به رو شدند. شهرداری بروز این مشکل را به گردن شوار و شورا به گردن شهرداری انداخت تا اینکه بالاخره به دلیل بالا بودن اعتراضات مردمی شورا تصمیم به بازنگری در لایحه را گرفت و این اصلاحیه از نیمه تیر در تهران اجرایی شد.

نرخ ها تعدیل یافت و عوارض ساخت و ساز در واحدهای مسکونی متوسط 70 درصد افزایش یافت البته در برخی از مناطق شمالی نرخ عوارض بیشترشد.

البته برخی از مسؤولان شهری معتقد بودن تا سال ۹۷ مطابق دفترچه محاسباتی ارزش املاک، میانگین ارزش معاملاتی املاک در شهر تهران حدود ۳۶ هزار تومان است اما در دفترچه ارزش معاملاتی جدید در سال ۹۸، به‌عنوان پایه جدید محاسبه عوارض ساخت‌وساز در نظر گرفته شود، میانگین ارزش معاملاتی املاک در شهر تهران با ۸۰ درصد افزایش نسبت به گذشته خواهد بود و دفترچه ۱۹۸ صفحه‌ای «ارزش معاملاتی سال ۹۷ املاک شهر تهران»،‌ مبنای عمل قرار گرفت و قرار بود عوارض سال ۹۸ براساس دفترچه قدیمی ارزش معاملاتی املاک –دفترچه سال ۹۶- محاسبه شود.

شهرداری تهران از ابتدای تیر عوارض ساختمان های مسکونی را کمی کاهش داد ولی تغییری در عوارض مراکز تجاری و اداری صورت نگرفت و مناطقی که بیشترین سهم  تجاری واداری را دارند تقریبا تعطیل شده اند. 

بر اساس این گزارش، رابطه مالی شهرداری تهران با سازنده‌ها بر اساس  فرمول جدید عوارض ساخت‌وساز در سال ۹۸، تغییراتی کرده است. برخی از شهروندان معتقد هستند که این فرمول نقاط مبهم زیادی دارد و بهتر بود شفاف تر در این زمینه عمل می‌کردند.

ماجرای تغییر ارزش معاملاتی املاک این است که براساس قانون اصلاح  مالیات‌های مستقیم در سال 94 بنا بود ارزش معاملاتی املاک سالانه معادل ۲ درصد میانگین قیمت روز املاک در شهر تهران افزایش یابد(تا سقف 20 درصد) البته با توجه به افزایش قیمت مسکن طی سال‌های اخیر این نسبت خیلی این موضوع انجام نشد به این ترتیب با توجه به تغییر پایه، نرخ انواع عوارض ساخت‌وساز شامل تغییر کاربری، پذیره تجاری، زیربنای مسکونی، ارزش بهینه، کسر پارکینگ، پیش آمدگی و غیره   به روز و واقعی و تا حدودی متناسب با ارزش روز املاک شود اما شهرداری نتوانست یک فرمول شفاف دراین زمینه ارائه کند و باعث اختلال در  روند ساخت و ساز در پایتخت شد.

شهرداری در 5 ماه گذشته 3 مصوبه در این زمینه ارائه کرد و هربار تغییرات جدیدی اعمال کرد. به نظر می رسد شهرداری دست به اقدامی زده است که قبل از اجرا، اشکالات کار را احصا نکرده و بعد متوجه اشکالات شده است و بعد از بروز مشکلات از شهرداری های مناطق خواست تا به صورت رندومی برخی پرونده‌ها را بررسی و برای مرکز ارسال کنند تا ایرادهای کار مشخص شود.

در 3 ماه ابتدایی سال بیش از 400 درصد عوارض ساخت و ساز افزایش یافت البته این رقم از سوی مدیران شهری  رد شد. برخی از شهروندان در ماه های ابتدایی سال مجبور به پرداخت عوارض شدند اما بعد عوارض تعدیل شد ولی شهرداری در لایحه خود بازگشت پول مازاد این افراد را لحاظ نکرد و شورا لایحه را تصویب رساند.

در نامه شورای شهر به شهردار تهران آمده است: لایحه شماره 10/299457 مورخ 1398/03/25 جنابعالی در خصوص ضرایب تعدیل ارزش معاملاتی هر یک از بلوک‌های شهر تهران بر اساس آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک (موضوع ماده 64 قانون مالیات مستقیم) موضوع تبصره سوم ذیل ماده یکم مصوبه «عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ‌ محله‌ای»، ابلاغی به شماره 160/2530/33637 مورخ 1397/11/15 و اصلاح و الحاق موادی به آن در صد و چهل و نهمین جلسه رسمی پنجمین دوره شورای شهر اسلامی شهر تهران منعقده در تاریخ 1398/03/28 مطرح و پس از بحث و بررسی و مذاکرات انجام شده، لایحه مذکور با لحاظ اصلاحات به عمل آمده با عنوان «ضرایب تعدیل ارزش معاملاتی هر یک از بلوک‌های شهر تهران بر اساس آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده 64 قانون مالیات مستقیم و تبصره سوم ذیل ماده یکم مصوبه عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای، ابلاغی به شماره 160/2530/33637 مورخ 1397/11/15 و اصلاح ماده چهارم آن، مشتمل بر 2 ماده و 6 برگ جدول پیوست (ممهور به مهر شورای شهر تهران) با اکثریت آرای موافق (13 رأی) اعضای شورای اسلامی شهر تهران (از 18 عضو حاضر در جلسه در زمان رأی‌گیری) به تصویب رسید که جهت اقدام ایفاد و ابلاغ می‌شود.

در ادامه این نامه آمده است: این مصوبه با رعایت ماده 90 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375/3/1 و اصلاحات بعدی لازم‌الاجرا خواهد بود. 

ماده یکم:

به استناد تبصره سوم ماده یکم مصوبه «عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای» ابلاغی به شماره 160/2530/33637 مورخ 1397/11/15«

الف- ضرایب تعدیل ارزش معاملاتی کاربری‌های مسکونی (P(r، اداری Pm مطابق با جدول پیوست (به عنوان جدول شماره 7 مصوبه فوق‌الذکر - ممهور به مهر شورای اسلامی شهر تهران) تعیین می‌گردد. شهرداری تهران موظف است از تاریخ اجرایی شدن این مصوبه عوارض متعلقه را بر اساس مفاد جدول مذکور محاسبه و در سامانه‌های مرتبط نیز اعمال کند.

Pr ملاک عمل - pr دفترچه ارزش معاملاتی املاک با احتساب عرض گذر ضربدر ضریب اعلامی هیأت وزیران ضربدر ضریب تعدیل کاربری مسکونی

Pm ملاک عمل = Pm دفترچه ارزش معاملاتی املاک با احتساب عرض گذر ضربدر ضریب اعلامی هیأت وزیران ضربدر ضریب تعدیل کاربری اداری.

ب) تا پایان سال 1398، عوارض زیربنای ساختمان‌های مسکونی و عوارض پذیره ساختمان‌های اداری معادل 50 درصد عوارض محاسبه شده Pr، Pm ملاک عمل (طبق تعاریف فوق) اخذ می‌گردد.

ماده دوم:

کلمه «گواهی» از سطر آخر ماده چهارم مصوبه «عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای» ابلاغی به شماره 160/2530/33637 مورخ 1397/11/15 حذف می‌شود.

نامه شماره 10/299457 مورخ 1398/03/25 جناب آقای پیروز حناچی شهردار محترم تهران در خصوص بررسی لایحه ضرایب تعدیل ارزش معاملاتی هر یک از بلوک‌های شهر تهران بر اساس آخرین دفترچه ارزش معاملاتی املاک (موضوع ماده 64 قانون مالیات مستقیم) موضوع تبصره سوم ذیل ماده یکم مصوبه «عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای» - ابلاغی به شماره 160/2530/33637 مورخ 1397/11/15 و اصلاح و الحاق موادی به آن «با قید یک فوریت ارائه و به شماره 160/7562 مورخ 1398/3/25 در دبیرخانه شورای اسلامی شهر تهران ثبت گردید. بررسی یک فوریت لایحه مزبور در صد و چهل و هشتمین جلسه رسمی شورای اسلامی شهر تهران منعقده در تاریخ 1398/03/26 با کسب 16 رأی اکثریت آرای موافق اعضای شورای اسلامی شهر تهران (از 19 عضو حاضر در جلسه در زمان رأی‌گیری) را احراز نمود و طی نامه شماره 160/7706 مورخ 1398/03/26 جهت بررسی به کمیسیون‌های برنامه و بودجه و شهرسازی و معماری به عنوان کمیسیون مشترک ارجاع شد. پس از وصول گزارش کمیسیون‌های مذکور بررسی آن در دستور صد و چهل و نهمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران قرار گرفت. در جلسه مزبور که در روز سه‌شنبه 28 خرداد ماه سال 1398 به صورت رسمی منعقد گردید مفاد آن مطرح و پس از قرائت و استماع گزارش کمیسیون‌های مذکور کفایت مذاکرات اعلام و در خصوص مفاد آن به عنوان «ضرایب تعدیل ارزش معاملاتی هر یک از بلوک‌های شهر تهران بر اساس آخرین دفترچه ارزش معاملات املاک موضوع ماده 64 قانون مالیات مستقیم و تبصره سوم دیل ماده یکم مصوبه «عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای» - ابلاغی به شماره 160/2530/33637 مورخ 1397/11/15 و اصلاح ماده چهارم آن مشتمل بر 2 ماده و 6 برگ جدول پیوست (ممهور به مهر شورای اسلامی شهر تهران) رأی‌گیری به عمل آمد که با اکثریت آرای موافق (13 رأی) اعضای شورای اسلامی شهر تهران (از 18 عضو حاضر در جلسه در زمان رأی‌گیری) به تصویب رسید.

قیمت مسکن در چند ماه گذشته به شدت رشد یافت و بسیاری از کارشناسان دلیل این امر را تغییر در نرخ عوارض ساخت و ساز از سوی شهرداری تهران عنوان کردند چرا که شهرداری تهران در تعدیل عوارض  ضرایب را به درستی انجام نداده بود.

علی‌رغم مبالغ جدید عوارض ساخت و ساز در برخی از مناطق شهرداری وضعیت خوبی وجود ندرد  و پروانه ساخت‌وسازها به شدت کاهش پیدا کرده است. شهرداری تهران با وجود اینکه تأکید بر توسعه منابع پایدار دارد اما میزان درآمدهای پایدار، فیش نوسازی خدمات شهری، پسماند و درآمد حاصل از ارزش افزوده است. همچنین شهرداری برخی از املاک که جزو سرمایه و دارایی‌ها است را می‌تواند بفروشد البته نه خیلی زیاد و مهمترین بخش درآمدی شهرداری حوزه ساخت‌وساز و صدور پروانه است که با توجه به تغییرات اعلامی کاهش چشمگیر شهروندان را به خصوص در پروانه اداری و تجاری  به شهرداری داشته‌ایم.

بیشترین مراجعه شهروندان به شهرداری تهران در حوزه شهرسازی است و سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تأکید کرد که بیشترین نارضایتی مردم هم در همین حوزه است. 

امین مومیوند دبیر کمیته شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در این باره، گفت: ما دو دسته عوارض املاک مسکونی و عوارض مراکز اداری و تجاری داریم که البته این عوارض در پهنه‌های مختلف متفاوت است. 

وی با بیان اینکه فرمول محاسبه عوارض تجاری در وزارت کشور در اواخر دهه 60 و اوایل دهه 70 و قبل از تشکیل شوراها  به نیابت از شوراها به تمام شهرداری‌های کشور ابلاغ شده است، گفت: در فرمول جدید مدیریت شهری باید به گونه‌ای عمل می‌کرد که عوارض تعدیل می‌شد و ضریب تعدیل باید افزایش ناشی از فرمول وزارت کشور را خنثی کند.

مومیوند با تأکید بر این موضوع که هر پلاک بسته به نوع کاربری فاکتورهای عوارضی متفاوتی دارد گفت: در تهران 166 بلوک داریم که ضریب عوارض هر بلوک با دیگری متفاوت است.

به گفته دبیر کمیته شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، 7 فاکتور عوارض در هر پلاک وجود دارد و باید تمام این موضوعات دیده شود.

بر اساس این گزارش، میزان مراجعه‌کنندگان به شهرداری تهران کاهش یافته و درآمد شهرداری به تبع آن کاهش چشمگیری داشته است، شهرداری تهران برمبنای نیاز به سمت ساخت‌وساز حرکت می‌کند. در تهران 22 منطقه وجود دارد و بر اساس آمار گرفته شده در مناطق 3، 6، 7، 8، 10، 11، 9 و 17 سقف جمعیت‌پذیری پر شده است و دیگر در این مکان‌ها اجازه ساخت‌وساز داده نمی‌شود و باید به سمت مناطقی که هنوز سقف جمعیت‌پذیری پر نشده است حرکت کنیم.

بر اساس طرح جامع برآورد جمعیت تهران در سال 1404، 8 میلیون و 700 هزار نفر بوده این در حالی است که جمعیت تهران بر اساس سرشماری سال 95 این سقف را رد کرده است و از سوی دیگر طرح جامع شهر تهران ظرفیت جمعیت پذیری معادل 10 میلیون 500 هزار نفر را برای تهران در افق طرح جامع پیش بینی کرده است که بر اساس پروانه های صادره تا امروز این سقف جمعیت پذیری در  مناطق اعلام شده 6 سال زودتر پر شده است.

در برخی از مناطق عوارض ساخت‌وساز 103 درصد افزایش یافته است ولی در برخی مناطق مانند منطقه 17 عوارض 50 درصد افزایش یافته است و به طور میانگین در تهران عوارض ساخت‌وساز در ساختمان‌های مسکونی 70 درصد افزایش یافته است. 

بر اساس این گزارش، در کلانشهر تهران 14 هزار و 800 هکتار بافت ناپایدار (از نظر سازه‌ای مقاوم نیستند) وجود دارد و البته شورا عوارض این محدوده‌ها را هم خیلی افزایش نداده است.

عبدالرضا گلپایگانی معاون شهردار تهران در این باره گفت: در شهرداری تهران درصدد هستیم با اجرای این مصوبه به افزایش رونق ساخت و ساز در مناطق میانی و جنوبی تهران کمک کنیم.

وی ادامه داد: این مصوبه موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات مستقیم و تبصره سوم ذیل ماده یکم مصوبه «عوارض افزایش ارزش قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری و ساخت پارکینگ محله‌ای» و اصلاح ماده چهارم آن است.

معاون شهردار تهران گفت: عوارض زیربنا و عوارض ناشی از طرح‌های شهری تهران در سال ۹۳ حدود ۶.۶ درصد قیمت آپارتمان بوده است، اما به دلیل عدم تغییر در بهای عوارض تا پایان سال ۹۷ از یک سو و افزایش قیمت بهای آپارتمان از سوی دیگر، این مقدار به یک درصد کاهش پیدا کرده بود.

به گفته گلپایگانی، براساس تعدیل صورت گرفته، در مناطقی که قیمت آپارتمان گران‌تر است به نسبت مناطق جنوبی شهر و مناطق ناکارآمد، اختلاف و تبعیض مثبت قائل شده ایم و تلاش شد در این مناطق رونق ساخت و ساز افزایش یابد، بحث های باز آفرینی شهری سرعت گیرد و لایحه تا حدی که می‌تواند به سمت توزیع متناسب جمعیت‌پذیری شهر تهران حرکت کند.

مدیرت شهری تاکید بر واقعی شدن نرخ عوارض ساخت و ساز در تهران دارد و به همین دلیل دست این تغییرات زد.علی اعطا سخنگوی شورای شهر تهران در این باره گفت: این لایحه تحت عنوان ارزش افزوده قانونی ناشی از طرح‌های توسعه شهری بود و لایحه دیگری هم در مورد نحوه اخذ عوارض پارکینگ و نحوه هزینه آن دریافت شده بود.

سخنگوی شورای شهر تهران با تاکید بر اینکه برای واقعی کردن این ارقام باید شهرداری ضرایب را ارسال می‌کرد.

سخنگوی شورای شهر تهران تصریح کرد: در این مصوبه به دلیل اینکه مناطق ۱ تا ۸ برخوردارتر هستند عوارض آن‌ها را بیشتر افزایش دادیم و به دلیل تورمی که در بازار مسکن داشتیم نسبتی میان عوارض و تورم وجود نداشت و در نهایت نرخ عوارض به شکل کنونی مصوب شد در صورتی که عوارض ساخت و ساز تغییر نمی کرد شاید حق برخی از شهروندان گرفته می شد.پیروز حناچی شهردار تهران دراین باره گفت: اگر مصوبه تعدیل عوارض ساخت و ساز را اجرا نکنیم، گویی حقی را از مردم گرفتیم و به افرادی معدود داده‌ایم.

وی ادامه داد: در گذشته نسبت عوارض به کل هزینه‌ها چیزی حدود ۶.۶ درصد بود. از سال ۹۳ تا به حال با وجود اینکه قیمت املاک افزایش یافت، این میزان به حدود یک‌درصد کاهش پیدا کرد. واقعیت این است که ثابت نگه داشتن عوارض به این میزان به نفع هیچکس نیست چرا که عده‌ای در این میان فعالیت غیرمولد و ضداقتصادی انجام می‌دهند و ادامه این شیوه به نوعی به این معناست که گویی حق شهر و سایر شهروندان را گرفته‌ایم و صرفاً به این افراد داده‌ایم.

وی با تاکید بر اینکه باید قیمت عوارض ساخت و ساز را متعادل نگه داریم، ادامه داد: این قیمت نه آن قدر باید افزایش پیدا کند که روی بازار مسکن تأثیر منفی بگذارد، نه آن قدر پایین باشد که به نظر بیاید ما یک رانت ویژه به مالکان زمین و کسانی که در حال ساخت‌وساز هستند، داده‌ایم. در حال حاضر نرخی که شورا تعیین کرده متعادل و منطقی و به طور متوسط در کل شهر حدود ۱.۷ درصد قیمت آپارتمان نوساز است.

به گفته حناچی، بالاخره عواید حاصل از عوارض جزء منابع مالی پایدار شهر است. ما هر چقدر بتوانیم میزان این منابع را در شهر افزایش دهیم می‌توانیم سرویس و خدمات بهتری به شهروندان ارائه داده و کیفیت اداره شهر را از آنچه که هست مطلوب تر کرده و برای ارتقای کیفیت شهر قدم های بعدی را برداریم.

حناچی در پاسخ به این پرسش که اجرای مصوبه تعدیل عوارض ساخت و ساز را عامل گرانی مسکن معرفی می‌کنند، گفت: بازار مسکن تابع اقتصاد کلان کشور است و صرفاً از وضعیت ساخت‌وساز پیروی نمی‌کند. در واقع، ساخت‌وساز و قیمت تمام شده آن، بخش کوچکی از بازار مسکن است.

بر اساس این گزارش، با وجود اینکه شهرداری تهران فرمول عوارض ساخت و ساز در تهران را تعدیل کرد اما در بخش اداری و تجاری تغییری ایجاد نشد و همچنین در لایحه جدید موضوع بازگشت عوارض مازاد افرادی که در 3 ماه ابتدایی سال عوارض پرداخت کرده اند مشخص نشده و گفته می شود دیگر پولی عودت داده نمی شود.