تشدید مهاجرت به حومه شهرهای بزرگ؟

به گزارش حلقه وصل،  براساس آخرین سرشماری رسمی مرکز آمار ایران، 40 درصد از خانوارهای کل مناطق شهری ایران مستاجر هستند. این میزان معادل جمعیتی بالغ بر 24.8 میلیون نفر را شامل می‌شود که اگر جمعیت اجاره‌نشین روستاهای حاشیه‌شهرها را نیز بدان اضافه کنیم، تعداد اجاره‌نشین‌های کشور به 28 میلیون نفر می‌رسد. همچنین در مناطق شهری استان‌هایی همچون تهران حدود 47 درصد از خانوارها، قم حدود 46 درصد و در البرز نیز حدود 45 درصد خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند. در خصوص مستاجران، علاوه‌بر مشکل قدیمی تشدید شکاف استطاعت خانوار با پرداخت هزینه اجاره‌بها، حالا به‌واسطه کاهش شدید درآمد یا بیکاری برخی سرپرستان خانوار در دوره شیوع ویروس کرونا، زندگی و معیشت بسیاری از مستاجران با سختی و مشقت همراه است.

کرونا درحالی معیشت مستاجران کشورمان را تحت‌تاثیر قرار داده که طی دوسال اخیر با افزایش 180 درصدی قیمت مسکن، اغلب مستاجران با کاهش قدرت خرید، توان اجاره در منطقه مورد سکونت خود را از دست داده بودند. در گزارش پیش‌رو به نتایج داده‌های استخراج‌شده یکی از موتورهای جست‌وجوگر املاک کشور اشاره شده که موارد آن بسیار قابل‌تامل است. گزارش مذکور که مبنای داده‌های آن تعداد آگهی ثبت‌شده معاملات و اجاره مسکن است، نشان می‌دهد طی دوسال اخیر به‌واسطه افزایش قیمت مسکن در مراکز شهری، بخش قابل‌توجهی از تقاضای مسکن از این مراکز به جنوب‌شهر و حومه‌ها منتقل شده که همین امر قیمت مسکن و مبلغ رهن و اجاره در جنوب‌شهر و حومه‌ها را به‌طور قابل‌توجهی افزایش داده است.

در کنار این افزایش قیمت‌ها که در ادامه به‌طور مفصل به آنها پرداخته‌ایم، گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر اشتغال حدود پنج‌میلیون نفر از شاغلان بخش رسمی اقتصاد ایران تحت‌تاثیر ویروس کرونا قرار گرفته است. اگر به اینها، آمار شاغلان غیررسمی (دستفروش، تراکت پخش‌کن، مشاغل خانگی و...) را نیز اضافه کنیم این رقم قابل‌توجه خواهد بود. با هر فرضی که حساب کنیم، تعداد قابل‌توجهی از این افراد که مشاغل آنها از ویروس کرونا آسیب دیده است، مستاجر بوده و متاسفانه بسیاری از آنها هم جزء اقشار کم‌درآمد و ساکن مناطق حومه شهرها و مناطق جنوبی‌تر شهر هستند. در این خصوص، بررسی تجربیات جهانی (سه مورد انگلیس، آمریکا و آلمان) نشان می‌دهد دولت‌ها در این کشورها در مواجهه با ویروس کرونا، دوگونه سیاست حمایتی از مستاجران را در پیش گرفته‌اند؛ اولی ممنوعیت اخراج یا بیرون انداختن مستاجرانی است که در شرایط فعلی قادر به پرداخت اجاره نیستند.

دومی نیز حمایت‌هایی از شرکت‌های استیجاری در قالب تسهیلات بانکی، تاخیر در پرداخت مالیات و عوارض و... است که درقبال تاخیر در پرداخت اجاره مستاجران به شرکت‌ها داده می‌شود. این حمایت‌های هرچند حداقلی از مستاجران در کشورهای مذکور در حالی صورت می‌گیرد که وزارت راه‌وشهرسازی در ایران تاکنون هیچ اقدامی در این زمینه انجام نداده است. این انفعال دولت و وزارت راه‌وشهرسازی تبعات اقتصادی و اجتماعی نامطلوبی خواهد داشت و تعریف گزینه و بسته‌های حمایتی و تشویقی در این حوزه الزامی است. در این زمینه مراکز پژوهشی نیز پیشنهادهایی همچون امکان پرداخت وام استیجاری به مستاجران و تسریع ورود وزارت راه‌وشهرسازی به ساماندهی بازار استیجاری مسکن داده‌اند که به‌نظر می‌رسد با انفعال دولت، هیچ‌کدام از آنها اجرا نخواهد شد.

 3 پیامد کرونا در بخش مسکن

به‌طور کلی می‌توان گفت شیوع ویروس کرونا از سه جهت بر فعالیت‌های بخش مسکن اثر منفی داشته است. این سه بخش شامل خرید و فروش، ساخت و ساز و رهن و اجاره مسکن است. پیامد اول شیوع کرونا در حوزه مسکن، مربوط به معاملات یا خرید و فروش است. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد با گسترش شیوع ویروس کرونا در اسفندماه 1398 به‌رغم اینکه هیچ محدودیتی از سوی دولت برای انجام رودرروی فعالیت‌های مختلف خدماتی و... اعمال نشد، اما از ترس شیوع کرونا در سطح جامعه اولین آثار خود را در بازار مسکن به نمایش گذاشت؛ به‌طوری که تعداد معاملات در اسفند 98 نسبت به ماه بهمن با کاهش 24درصدی و نسبت به اسفند 97 نیز کاهش 21درصدی را تجربه کرد. این روند در فروردین‌ماه سال جاری هم با اعمال طرح فاصله‌گذاری اجتماعی و تعطیلی کسب‌وکارهای مربوط به بخش خدمات و به‌ویژه با تعطیلی خدمات دفاتر مشاوران املاک، فرآیند انجام معاملات مسکن را تقریبا تعطیل یا نزدیک به صفر رسانده است.

در کنار کاهش معاملات، کاهش یا توقف فعالیت مشاوران املاک نیز آثار بعدی شیوع ویروس کروناست. در این خصوص بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر  ۱۵۸ هزار و ۲۲۰ واحد مشاوران املاک در کشور فعالیت می‌کنند که اگر در هر کدام از آنها به‌طور متوسط دو نفر هم شاغل باشند، فعالیت و درآمد بیش از 316 هزار نفر در تحولات ماه‌های اخیر دچار نوسان شده است. دومین پیامد ناشی از کرونا در بخش مسکن، مربوط به روند ساخت و ساز و تولید مسکن است. در این خصوص آخرین آمارهای منتشر شده که مربوط به 10 ماهه سال 98 است، نشان می‌دهد طی 10 ماهه سال گذشته تعداد واحدهای مسکونی ذکر شده در پروانه‌های ساختمانی صادر شده 54 هزار و 910 واحد بوده که این میزان نسبت به 63هزار و 507 واحد ذکر شده در پروانه‌های ساختمانی سال 97 کاهش 13.5 درصدی را نشان می‌دهد.

گرچه آمارهای مربوط به بهمن، اسفند و فروردین‌ماه در دسترس نیست، اما به‌نظر می‌رسد با توجه به اینکه در اسفندماه هنوز محدودیت‌های ناشی از ویروس کرونا در کشور اعمال نشده بود، روند ساخت و ساز در بهمن و اسفند بسیار شبیه به روند کل سال 98 یعنی کاهش 13.5 درصدی ساخت و ساز باشد. اما در فروردین‌ماه سال جاری گرچه هنوز نمی‌توان از روند تحولات این بخش بحث کرد، قطعا تحت‌الشعاع ویروس کرونا و طرح فاصله‌گذاری اجتماعی قرار گرفته است. در این بخش دومین پیامد کاهش ساخت‌وساز مربوط به پیامدهایی همچون افزایش بیکاری شاغلان این بخش و آثار غیرمستقیم این رکود در بخش‌ها و صنایع وابسته به ساخت و ساز مسکن است.

در خصوص اشتغال برآوردها نشان می‌دهد در شرایط رونق ساخت و ساز حدود 1.5 میلیون نفر در بخش مسکن ایران شاغل هستند. همچنین برخی برآوردهایی که از سوی انبوه‌سازان کشور منتشر شده، نشان می‌دهد کاهش ساخت و ساز بر فعالیت  ۱۷۴ شغل کلیدی مرتبط با بخش مسکن اثر منفی می‌گذارد. در مجموع تحولات معاملات و ساخت و ساز مسکن نشان می‌دهد شیوع ویروس کرونا رکود در این بخش را که از اوایل سال 98 شروع شده بود، عمیق‌تر کرد.

اما بخش سوم پیامدهای ویروس کرونا که در تحولات بخش مسکن بسیار موثر است، تحولات مربوط به بازار رهن و اجاره مسکن است. تا قبل از شیوع ویروس کرونا، موضوع مهم در این حوزه تشدید شکاف استطاعت خانوار با پرداخت هزینه اجاره‌بها بود؛ اما حالا کاهش فعالیت بخشی از مشاغل خدماتی کشور و همچنین اجرای طرح فاصله‌گذاری علاوه بر اینکه موجب بیکاری تعداد قابل توجهی از مستاجران شاغل در مشاغل غیررسمی شده، بلکه در کنار آن موجب کاهش شدید درآمد شاغلان اغلب بخش‌های خدماتی شده و پرداخت اجاره‌بها را برای بسیاری از مستاجران کشور بسیار دشوار کرده است.

در این خصوص گرچه نهادهای متولی همچون وزارت راه و شهرسازی تقریبا هیچ آماری از وضعیت پرداخت اجاره‌بهای مسکن در شرایط کرونایی منتشر نکرده‌اند، اما طبق آمارهای رسمی وزارت کار کشورمان، با شیوع کرونا وضعیت فعالیت 4.8 میلیون نفر از شاغلان کشور که عمده آنان نیز در مشاغل خدماتی فعالیت می‌کنند، دچار اختلال شده است. البته این آمار صرفا به مشاغل رسمی و دارای بیمه شغلی مربوط می‌شود و اگر شاغلان بخش غیررسمی (دستفروشی، گل فروشی، تولید متحوا، مشاغل خانگی، پخش تراکت و...) را هم که حدود دومیلیون نفر برآورد می‌شود، به این تعداد اضافه کنیم، تعداد کسانی که مشاغل آنها دچار آسیب شده به بیش از 6 میلیون نفر می‌رسد. گرچه همه این 6 میلیون نفر مستاجر نیستند، اما قطعا بخش قابل توجهی از مستاجران در ردیف‌های شغلی آسیب‌پذیر از کرونا و مشاغل غیررسمی فعالیت می‌کنند.

 سیل مهاجرت مستاجران به حومه

زمانی که حسن روحانی در سال 1392 روبه‌روی میلیون‌ها ایرانی می‌گفت، آنچنان رونقی در اقتصاد ایران ایجاد خواهد کرد که مردم ایران حتی به 45 هزار تومان یارانه نقدی ماهانه هم احتیاج نداشته باشند، کسی تصور هم نمی‌کرد که فقط طی دو سال ممکن است قیمت مسکن حدود سه برابر شود. (مسکن در تهران از متری 5/5 میلیون تومان در بهار 97 به 15.6 میلیون تومان در اسفند 98 رسیده است.)

این افزایش قیمت در بخش مسکن با ناتوانی خریداران واقعی ملک و همچنین ناتوانی مستاجران برای اجاره مسکن، طی دو سال اخیر مهاجرت درون‌شهری و مهاجرت شهر- حومه را به‌طور چشمگیری افزایش داده و در پی آن، بخش قابل توجهی از ساکنان مراکز شهری مجبور به کوچ اجباری و پرتاب به جنوبی‌تر ‌شهر و حومه‌ها شده‌اند. در این زمینه بررسی داده‌های استخراج شده توسط موتورهای جست‌وجوگر املاک نشان می‌دهد افزایش قابل توجه قیمت مسکن در مراکز شهری موجب شده طی دو سال اخیر تعداد آگهی‌های ملکی در مناطق مرکزی شهرها کاهش چشمگیر یافته و این تقاضاها به مناطق جنوبی‌تر ‌شهر و حومه شهرها منتقل شود.

همچنین نتایج این گزارش‌ها تایید می‌کند که افزایش تقاضا در حومه؛ به‌دنبال خود افزایش تعداد معاملات و افزایش قیمت در آن مناطق را نیز به همراه آورد؛ امری که در افزایش اجاره‌بها و رهن واحدهای مسکونی نیز بسیار تاثیر نامطلوب گذاشته است؛ به‌طوری که براساس نتایج گزارش اخیر سامانه «ملک‌رادار» که یکی از موتورهای جست‌وجوگر املاک کشور بوده و انواع آگهی‌های ملکی خرید، فروش، رهن و اجاره در بخش مسکونی(آپارتمان، خانه، ویلا، زمین کلنگی و مستغلات) و اداری- تجاری (اداری، مغازه، تجاری، انبار، زمین زراعی و باغ) را از سایت‌ها و روزنامه‌های مختلف جمع‌آوری می‌کند،

تعداد آگهی‌های ثبت شده در حومه شهر تهران از 116 هزار آگهی در سه ماهه اول سال 97 و 153 هزار در سه ماهه تابستان 97 به 206 هزار آگهی در سه ماهه پاییز سال 97، به 96.7 هزار آگهی در سه ماهه بهار 98، به 121 هزار آگهی در تابستان 98 و به 181 هزار آگهی در سه ماهه پاییز 98 رسیده است. نتایج این بررسی‌ها در استان البرز نیز نشان می‌دهد تعداد آگهی‌های املاک حومه از 113 هزار آگهی در بهار 97 و 159 هزار آگهی در سه ماهه تابستان 97 به 118 هزار آگهی در بهار 98، به 406 هزار آگهی در تابستان 98 و به 626 هزار آگهی در پاییز 1398 رسیده است. این وضعیت در استان خراسان‌رضوی نیز مصداق داشته و تعداد آگهی‌های ثبت شده حومه شهرها از پنج هزار آگهی در بهار 97 و 29 هزار آگهی در تابستان 1397 به 57 هزار آگهی در پاییز سال 1398 رسیده است.

 در جنوب‌شهر و حومه اجاره‌ها غوغا می‌کند

در سال‌های اخیر برخی از خریداران املاک، بخشی از هزینه خرید را از طریق رهن آن تامین می‌کنند. از این نظر، نسبت قیمت رهن به خرید ملک، علاوه بر اینکه یکی از شاخص‌های تاثیرگذار در تصمیم‌گیری معامله‌کنندگانی که مسکن را به قصد سپرده به اجاره، خریداری می‌کنند، شاخص مهم دیگری است که هم با قدرت خرید مستاجران ارتباط مستقیم دارد و هم می‌تواند به عنوان دافعه، مستاجران را از مناطق گران‌تر به مناطق ارزان‌تر و حومه شهر پرتاب کند. بر این اساس هرچه عدد به‌دست آمده از این کسر(قیمت رهن تقسیم بر کل قیمت واحد مسکونی)، بزرگ‌تر باشد، یعنی فاصله قیمت خرید ملک با قیمت رهن و اجاره آن کمتر است.

این نسبت در شهر تهران و اغلب شهرهای کشور مطابق رابطه سنتی بین این دو بازار، معمولا بین یک‌ششم (معادل 16.6 درصد کل قیمت خانه) تا یک‌چهارم(معادل 25 درصد کل قیمت خانه) است. براساس گزارش فصلی یکی از موتورهای جست‌وجوگر املاک ایران، این نسبت در پاییز سال 1398 در مناطق یک، دو، سه، چهار، پنج، 6 و هشت تهران در بخش مسکونی حدود یک‌هفتم(حدود 14درصد) و حتی یک‌هشتم نیز بوده، اما در بخش تجاری این مناطق، رقم مذکور نزدیک به یک‌ششم بوده است.

برخلاف مناطق شمالی‌تر شهر تهران، این وضعیت در مناطق جنوبی‌تر شهر و همچنین حومه شهرها برعکس بوده و نسبت رهن به قیمت واحدهای مسکونی هم بیشتر از نسبت رهن واحدهای تجاری و هم بیشتر از نسبت رهن به قیمت واحدهای مسکونی در مناطق شمال شهر بوده است، به‌طوری که در منطقه 20 رهن واحد مسکونی معادل حدود 20.1 درصد(یک‌پنجم) قیمت واحد مسکونی، در منطقه 12 معادل 19.9 درصد(حدود یک‌پنجم)، در منطقه 17 حدود 17.9 درصد، در منطقه 18 حدود 17.3 درصد و در منطقه 10 نیز 17.1 درصد بوده است. همچنین نسبت رهن واحد مسکونی به قیمت کل در حومه تهران نیز از همه مناطق بالاتر و معادل 23درصد قیمت واحد مسکونی بوده است. در خصوص واحدهای تجاری نیز نسبت رهن به قیمت در مناطق جنوبی‌تر و حومه تهران به‌طور میانگین بین یک‌هفتم تا یک‌نهم در نوسان بوده است.

همان‌طور که گفته شد، مطابق رابطه سنتی، رابطه بین رهن و قیمت واحد مسکونی، معمولا بین یک‌ششم (معادل 16.6 درصد کل قیمت خانه) تا یک‌چهارم(معادل 25درصد کل قیمت خانه) است، با این حال تفکیک این رابطه در زمان رونق معاملات و افزایش قیمت مسکن و دوره رکود بسیار مهم است چراکه در زمان افزایش قیمت‌ها رابطه طبیعی این دو به این صورت بوده که این نسبت تا حدود یک‌ششم عقب‌نشینی کرده یا با رشد آرامی که اجاره‌ها داشته‌اند، رهن از قیمت جا می‌ماند که این جاماندگی در دوره رکود جبران می‌شود.

اما طبق آنچه بررسی شد، این نسبت گرچه در مناطق شمالی تهران(در بخش مسکونی) حالت طبیعی و عادی خود را طی کرده، اما در جنوبی‌تر ‌شهر و حومه تهران نسبت رهن به قیمت نزدیک به یک‌پنجم و یک‌چهارم بوده است. این رابطه رهن و قیمت در مناطق جنوبی و حومه از این منظر دارای اهمیت است که در دو سال اخیر قیمت مسکن رشد بی‌سابقه 180 درصدی در شهر تهران و حومه داشته است که همین امر در کنار افزایش تقاضا در مناطق جنوبی‌تر شهر و حومه، زندگی را برای مستاجران بسیار سخت می‌کند.

 3 تجربه جهانی حمایت از مستاجران در شرایط کرونایی

در ایران گرچه آمارهای مستندی از وضعیت مستاجران پس از شیوع کرونا نیست، با این‌حال گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد اشتغال و فعالیت 6 میلیون از شاغلان بخش‌های رسمی و غیررسمی اقتصاد ایران تحت‌تاثیر پیامدهای نامطلوب ویروس کرونا بوده است. برخلاف ایران و برخی کشورهای جهان، در آمریکا «شورای مسکن ملی (NMHC)» که یک انجمن تجاری در حوزه صنعت آپارتمان این کشور است، به بررسی و رصد وضعیت مستاجران پس از شیوع کرونا پرداخته است. این نهاد تاکنون دو گزارش از رصد وضعیت مستاجران منتشر کرده که نتایج آن بسیار قابل‌تامل است. براساس اولین گزارش این نهاد، از میان 13.4 میلیون واحد استیجاری بررسی شده در آمریکا، تا پنجم آوریل 31 درصد از مستاجران اجاره‌های خود را پرداخت نکرده بودند. این میزان در پنجم مارس سال جاری حدود 19درصد بوده است.

در دومین گزارش این نهاد که مربوط به 12 آوریل یعنی یک هفته گذشته است؛ با وجود اینکه فقط وضعیت حدود 11.5 میلیون واحد از واحدهای آپارتمانی استیجاری بررسی شده، باز هم بررسی‌ها نشان می‌دهد تا تاریخ مذکور، 16درصد از مستاجران قادر به پرداخت اجاره‌خانه خود نبوده‌اند. این میزان در دوازدهم ماه قبل (مارس) حدود 9 درصد بوده است. در آمریکا گرچه دولت پس از شیوع کرونا طرح کمک نقدی هزاردلاری به شهروندان را اجرا می‌کند اما تاکنون مهم‌ترین طرح حمایتی از مستاجران عمدتا مربوط به ممنوعیت اخراج مستاجران تا ماه آینده است. همچنین شرکت‌های فعال در حوزه اجاره مسکن از دولت خواسته‌اند تسهیلاتی همانند تعویق در بدهی‌های بانکی را برای حمایت از موجران و مستاجران اجرا کند.

در همین حوزه تجارب مشابه جهانی در حمایت از مستاجران درحال افزایش است. در انگلستان براساس برآوردها، تا سال 2018 تعداد مستاجران این کشور حدود 4.7 میلیون خانوار یا معادل 19 درصد کل خانوارهای این کشور بوده است. گرچه آمارهای رسمی از تعداد مستاجران دچار مشکل‌شده در این کشور منتشر نشده، اما آمار قابل‌تامل اینکه با گسترش ویروس طی هفته‌های اخیر انگلیسی‌ها 15هزار امضا در قالب طوماری برای بوریس جانسون ارسال کرده و خواستار حمایت فوری از مستاجران این کشور شده‌اند. در همین خصوص نیز رابرت جنریک، وزیر مسکن این کشور نیز اخیرا خبر داده در پی فشارهای روزانه کمپین‌ها و اتحادیه‌های مستاجران نسبت به بی‌خانمانی گسترده در این کشور، دولت مصوبه جدیدی تهیه و اجرا می‌کند که براساس آن، با توجه به شرایط پیش‌آمده در اثر شیوع کرونا، صاحبخانه‌ها تا سه ماه آینده از جواب کردن مستاجران خود منع شدند.

همچنین براساس این مصوبه، کسانی که در این دوره سه‌ماهه قادر به پرداخت اجاره نباشند، در پایان مهلت سه‌ماه، با در نظر گرفتن شرایط فردی مستاجران، دوطرف برای ایجاد یک برنامه بازپرداخت مناسب اقدام خواهند کرد. طبق مصوبه دولت، در این سه ماه به هیچ دادخواست اخراج مستاجران رسیدگی نخواهد شد. اما این اقدامات صرفا یک‌طرفه و تنها به‌نفع مستاجران نبوده و دولت مساعدت‌هایی نیز در قالب حمایت از تمدید تسهیلات بانکی موجران، تاخیر در پرداخت عوارض و مالیات را نیز برای موجران در دستور کار قرار داده است.پس از انگلیس، دولت آلمان نیز اقدامات جدیدی را برای حمایت از مستاجرانی که قادر به پرداخت اجاره خود در دوره شیوع ویروس کرونا نیستند، ارائه کرده است.

طبق این مصوبه که در پارلمان آلمان تهیه شده، موجران تا پنج ماه آینده (از اول آوریل تا 30 سپتامبر سال جاری) اجازه نخواهند داشت مستاجران واحدهای مسکونی و تجاری را که قادر به پرداخت اجاره نیستند، اخراج یا بیرون کنند. البته در این مصوبه تاکید شده که در این مدت حمایت‌هایی نیز دولت از موجران خواهد داشت و همچنین پس از پایان مهلت قانونی، مستاجران باید اجاره‌های به تعویق افتاده را پس از توافق با موجران، به آنان پرداخت کنند.همه اینها درحالی است که در ایران هنوز بسته جامعی برای حمایت از مستاجران به تصویب ستاد کرونا و هیات‌دولت نرسیده و صرفا محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی اخیرا (20 فروردین) اعلام کرده بسته اجاره‌ای برای حمایت از مستاجران آماده و به ستاد ملی مبارزه با کرونا ارائه شده و ما منتظر تایید یا رد آنها هستیم. به گفته وی در بسته ارائه‌شده به ستاد ملی کرونا تاخیر یک‌ماهه تخلیه واحدها ارائه شده که امیدواریم به تصویب برسد.